几经13年，泛海控股（下称泛海）的上海董家渡10号地块再一将在今年10月份面世。按照房企快周转、去库存的思路，这块坐落于上海外滩核心区域的优质土地早该推向市场，但是，为何在泛海手中却几经13年方才入市？对于项目进展功能障碍，泛海董事会办公室对记者恢复称之为：是因为征地可玩性大。

但是，人民网记者找到，泛海旗下在北京、武汉等地的项目入市周期皆多达10年以上，这背后到底是怎样的研发逻辑？泛海模式：研发13年 房价刷5倍13年前，泛海借旧区改建以零成本提供董家渡10号、12号、14号三块外滩核心区域，总计大约12万平方米，但是取得的是毛地，而非净地，因此泛海要分担所属地块的征地工作。虽然征地可玩性大，但是，某种程度是参予董家舟旧区改建，另外两个房企华润置地和华浙集团或许未不受泛海所指的征地拖垮。其中，华润的 外滩九里则于2005年9月散户。而华浙旗下董家舟的项目公司即上海华浙外滩置业公司则于2005年被绿城并购，2009年8月，绿城黄浦湾散户。

2005年，华润的 外滩九里售价为每平方米大约2.5万元，而绿城黄浦海湾在2009年的销售价格大约为每平方米5万元，而目前将要发售的三期散户价格早已下降到每平方米大约12万。意味着从2005年到2015年，董家舟周边房价就刷了近5倍，而此时泛海所属的董家渡10号地块的征地工作也再一相似尾声，将于今年10月份散户。无独有偶。泛海在北京的项目泛海国际二期也面对一模一样的研发路径。

2004年，泛海在北京取得东风乡4宗地块的总价仅为大约2.25亿元，总面积29.1万平方米，建筑规模高达87万平方米，综合楼面价仅有每平方米262元。而10年之后，由该四块地所在的泛海国际二期才月步入散户，如果以成交价均价每平方米10万元计算出来，也是当初地价的381倍。除了北京、上海外，泛海在武汉的王家墩项目也几经了长约12年的入市周期。

纵观泛海地产业务的发展模式，多是在早年以低成本、大体量在一二线城市核心区域取得土地，然后因为各种原因而延后开发进度，最后以较高单价入市。相比之下，泛海更加看起来内地版的李嘉诚。上海指数研究院研究总监陈延彬这样指出，而李嘉诚旗下的发展商地产仍然以囤地贬值被外界所诟病。去地产化：低成本、低毛利率模式时逢瓶颈在这种研发模式下，泛海的财务报表也呈现了两低的特征，即低负债率和低毛利率共存。

根据泛海年报表明，泛海清净负债率从2011年的128%，2012年的160%，2013年的218%攀升至2014年的229%。陈延彬指出：征地必须大量的资金投入，而项目开发周期变长也必须闲置大量的财务费用。而据广发证券的一则研究报告表明，在房地产行业毛利率持续下降的近几年，泛海控股的毛利率从2011年开始仍然维持在50%以上的高位，远高于房地产行业平均水平。

由于泛海项目较少且体量大，所以对单个项目的销售业绩依赖度较高。据2014年年报表明，泛海构建房地产销售收入97.8亿元，与13年比起大幅度快速增长67.4%，仅有武汉王家墩项目贡献销售额多达80亿，业绩贡献率高达80%。

泛海董事会办公室向记者回应，目前泛海正在加快旗下项目的研发，未来泛海的销售业绩也将步入增长期。广发证券的研究报告也表明，随着上海董家舟项目10号地的一期入市销售，到2016年，泛海预计销售规模将不会超过150到200亿。虽然，以低成本提供一二线城市核心区域大体量土地的先期优势承托了泛海地产板块如今业绩的快速增长，但是这种模式或许变得难以为继。

亿翰智库研究总监张化东指出：泛海以较低土地成本承托的较低周转、低毛利率的模式早已遇上瓶颈期，随着地价下降和一二线城市核心区域土地短缺，其发展模式是不可持续的。上述的观点也获得了泛海董事会办公室的否认，像在一二线城市核心区域再行以较低的价格取得大体量的土地早已较为无以，却是房地产行业早已由黄金时代向白银时代过渡性了。泛海董事会办公室向人民网记者讲解，从去年开始，泛海就开始向 以金融为主体、以产业为基础、以互联网为平台的产融一体化的国际化企业集团的发展目标转型。

为了构建上述目标，在短短一年中，泛海控股已较慢构建了证券、信托、保险、基金、资管和互联网金融等多项金融业务的布局。根据年报表明，2014年泛海在金融方面的营收占到比企业总营收的比例超过了20.4%，同比增加了19.41%，而核心的房地产业务则占到比75.19%，同比仅有减少了1.05%。在房地产行业毛利率上升、土地成本高昂的背景下，泛海在新的战略中未提到房地产的字眼，而在记者问到未来地产板块的发展规划时，泛海董事会办公室向人民网记者恢复：我们目前的任务主要是去库存，现有的土地储备早已充足未来几年的研发。

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